万科等一线房企住宅断供 房价控涨承压

作者： 文章来源：中国经营报评论 更新时间：2013-08-12 10:32:49

在历经了4个月的“库存告急”之后，北京7月房地产库存房源终于回到9万套的“关卡”。不过，这并不能有效改变作为特大型城市的北京房屋供应小于需求的状况，包括万科企业、保利地产在内的一线房地产开发企业的可售住宅房源，仍处于“历史低位”。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至7月24日，北京市住宅库存房源总计90453套。目前，北京市政府已经做出部署，要求在控制新建住宅合理价格的同时，增加住房供应，并将在一定程度上优先对中低价位、中小套型普通商品房预售许可进行审批，以缓解住房供应相对紧张的局面。

7月中旬，国家统计局公布70大中城市房地产价格涨幅情况，北京房价以同比上涨16.7%位居全国首位。在短暂的“货源紧张”之后，开发企业在土地市场上的抢地动作所制造出的连锁预期，正在令北京房价控涨承受更大的压力。

短暂“断顿”

保利地产在北京的“断顿”并非孤例，万科北京公司下半年在北京销售的住宅项目可售房源不多。

“上半年，我们公司在北京住宅的可售房源比2012年减少了很多，比如到现在，我们整个北京只有51套住宅房源是可售的。”日前，在接受《中国经营报》记者采访时，保利地产北京公司副总经理王英男表示。也正因如此，在2013年上半年北京公司约45亿元的销售收入中，有超过55%为商务办公类地产项目贡献。

相比之下，在2012年7月，保利地产在北京就已经完成了将近100亿元的销售收入，进而完成了全年的销售目标。王英男承认，同比销售业绩的下滑，在相当大程度上是由于在住宅市场相对向好的情况下，手中“无房可卖”。“下半年的情况会好一些，可售住宅房源会多起来。”王英男说。

保利地产在北京的“断顿”并非孤例。万科北京公司下半年在北京销售的住宅项目约有7个，其中新开盘项目在3个左右，剩余均为原有项目的后期，可售房源不多。尽管尚未出现像保利地产半年住宅可售房源仅为两位数的情况，但对于以销售周转速度著称的万科而言，可售房源的总量，也已相对紧张。

万科企业股份有限公司半年业绩公报显示，2013年上半年，万科累计实现销售面积716.4万平方米，同比分别增加18.9%；而实现销售金额836.7亿元，同比增长33.79%，其中北京公司销售贡献在集团中名列前茅。

记者了解到，并非保利地产、万科企业以普通住宅为主的开发企业面对销售速度过快而导致“断供”的情况，包括别墅在内的高档住宅开发企业，也一度出现了可售房源不足的情况，这在过往中十分罕见。

联想控股下属房地产开发业务平台融科智地总裁郑志刚告诉记者，融科智地北京公司的签约销售额约为20亿元，完成了全年销售任务的一半以上，甚至达到全年销售目标的75%左右，主要由融科钧庭和千樟树两个项目贡献，其中千樟树的一期已经基本售完，再售房源要等待住建委新批的预售许可。

行政“影响”

从2012年开始，北京市住建委不同程度开始对预售许可证的发放进行干预。

北京市一线房地产开发企业之所以出现少见的“断供”情况，与北京市住建委实施的一系列行政干预住房预售许可证审批的情况有所关联——从2012年开始，北京市住建委不同程度开始对预售许可证的发放进行干预，主要包括两方面，一是价格，二是取证之后的销售速度。

“我们出现上半年可售住宅房源只有51套的原因，主要是2012年下半年的市场不错，而且我们的取证节奏逼到那里了，6月前后，我们的多个项目都取得了预售许可证，按照北京市住建委的规定，取证之后必须打开销售所有的取证可售房源，市场销售情况比较好，所以销售的速度非常快。”王英男向记者表示。

按照北京市住建委的规定，在楼盘取得预售许可证后三天之内，必须开盘销售，且必须开售所有已经取得预售许可证的楼盘。

中原地产华北区分析师张大伟告诉记者，由于开发企业当时对房地产市场的未来走势以及住建委的管控口径不十分明朗，因此在2012年年中时，出现了集中申请预售许可的情况。

万科北京公司的一位销售负责人也告诉记者，由于住建委在取证过程中的等待时间较长，价格审核较为严格，因此加大了一次申领预售许可的房源数量，所以，在市场总体走势开始复苏的情况下，房源销售速度过快而导致2013年可售房源库存减少的问题。

从2009年3月北京楼市开始回暖至今，商品住宅的库存基本呈现出逐月递减的态势：2009年3月库存为13.84万套，4月下降到13.13万套，到5月降到了12.7万套，6月降到了11.85万套，而从8月开始，一直“徘徊”在10万套“警戒线”附近，到了12月，降到了警戒线以下，变成了9.71万套。

直到2013年3~6月，库存量甚至出现了连续4个月在9万套以下的现象，至6月底方有改观。

控涨再承压

更多的房地产开发企业在面对可售房源短缺的情况下，已经在悄然改变定价策略。

“我们正在做二期预售许可证的申领工作，从现在的情况看，价格持平的可能性比较大，还是要看住建委对预售价格的尺度掌握，我们现在大概还是定在36000元/平方米。”融科智地北京公司副总经理张筱箐告诉记者，下半年该公司在北京在售的主力项目千樟树目前也面临着定价和等待预售许可审批的状况。

郑志刚则表示，融科智地2011年和2012年的债务利率将近11%，今年通过几笔大的信托融资，这一利率已经降到8%左右。虽然不需要融科·千樟树去快速回笼资金，但考虑到项目拖延开盘的资金成本以及利润空间情况，“我们决定要让资产转起来，况且还可以顺利实施后面的拿地计划”。

此外，郑志刚向记者强调，即使是这一销售价格，客户也有10%~20%的房产升值空间。

不过，更多的房地产开发企业在面对可售房源短缺的情况下，已经在悄然改变定价策略。某“地王”项目的开发企业负责人就表示，由于下半年房源销售情况趋紧，集团已经同意该项目在操盘的过程中，牺牲一部分周转率，在与住建委协商的情况下，尽量提高销售价格，以获取更高的利润率。

记者了解到，面对这一房价控涨的压力，北京市政府已经部署增加市场供应，优先加快审批中低价位、中小套型普通商品房预售许可的进度，以增加市场供应量，保持平稳。

“7月北京市新增住宅量开始增加，应该是本轮房地产调控取得阶段性成果的表现。”张大伟表示，“首先，无论是‘国十一条’还是‘京十二条’，都把增加房屋供应作为重要调控措施之一；其次，从4月至今，随着各种调控措施即所谓利空消息的出尽，购房人、开发商都开始跃跃欲试——万科、金隅、保利等大开发商7月开始大规模推新盘，应是7月住宅库存增加的原因，而这将最终打破此前的观望气氛，带动成交量开始回升。”