黎稚平：洗牌趋势确立 小房产企业势危

作者： 文章来源：中国房地产网 更新时间：2013-08-01 09:54:29

近期房地产商碰头开会，最焦虑的无非两点：一是地价太高，二是融资太难。

如果连知名房企都有这样一种感觉，中小房企的日子就更加不好过了。

在今年年初，业界就预言房地产调控后，将有一大批房地产企业被迫退出市场。现在看来一语成谶。

当下，除了一批位居前列的中型房企，如旭辉、越秀、佳兆业这些房企尚能以资金实力，借势冲击一线军团以外，大多数小房企已经乏力应对当下的资金和土地难题。既拿不到资金，又没有土地，这些小房企的命运可想而知。

根据业界调查，今年上半年房地产企业销售排行榜中，排名第50名的是建业集团，其成交金额为56亿元。

如果这是一家普通的企业，56亿元的销售额可以称得上硕果累累。但是，只要看看北京土地市场的拍卖情况，作为小房企你就会感觉到寒气。

7月3日，备受关注的北京丰台区夏家胡同地块出让总价17.7亿元，同时配建3.5万平方米公租房。该地块出让面积为14.4万平方米，规划建筑面积7.66万平方米。估算下来，该地块楼面地价已经超过4万元/平方米，未来市场售价预计将达到6万~8万元/平方米。

7月23日，北京“朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地”被中粮以23.6亿元的上限价格拿下，土地的溢价率达到49.4%。此外，中粮还需配建3.3万平方米的公租房。该地块出让面积为20.6万平方米，规划建筑面积8.17万平方米。按照公租房以6500元/平方米的回购成本计算，剔除这一部分，该土地的楼面价将达到4.4万元/平方米。

新的土地拍卖价格，让人不得不怀疑调控的效果。上半年一些二线企业疯狂拿地的时候，曾广受质疑，现在来看，当时的土地价格也似乎是最低点。风险变成了机遇。

但对于没有实力的小企业，无论风险还是机遇，都与它们不沾边。

北京两块规划建筑面积合计为不到16万平方米的地块，出让价格就已达到41.3亿元。即便建业集团到了北京，半年的销售额也就能拿两块地。

排名第50位的建业尚且如此，对于绝大多数小房企来说，一二线城市已经基本没有了机会。那么三四线城市又如何呢？

根据包括中国房地产报在内的各家媒体报道，中国三四线城市已经出现了很多人迹罕至的“鬼城”。由于资源的流动是由低到高的，三四线城市很难吸纳到足够多的购房者支撑楼市。即便现在没有楼盘过剩的城市，未来的人口流动恐怕仍是就低不就高，新增市场吸纳量有限。

而上周央行刚刚宣布的放开金融机构贷款利率管制，则会加剧这一趋势。大企业原本就有资金优势，在贷款利率下调以后，企业资金成本会进一步下降，进而也就获得更好的资金优势；而遭遇融资难的中小企业，则在融资难的同时还要面临高利率。据悉，现在即有大型房企给中小房企借款以渡难关。

在一二线城市已经拿地无望，三四线城市虽能拿地但市场并不乐观。再加上房地产调控带来的资金紧张，小房企日子一天天难过。

例如，7月20日，已经停牌的宋都股份发布半年报，宋都股份上半年销售收入仅2.5亿元，净亏损1840万元。以如此业绩和体量，未来想翻盘几无可能。未来，房地产的集中度将向大品牌集结。

《2012房企经营管理蓝皮书》预计，未来3年内（2013~2015）将至少有30%的企业出局。结合现有情况来看，这一预测仍趋保守。我个人判断，在此期间，大多数小房企在完成手中土地开发与销售后，就会告别房地产市场的舞台，或被收购，或完工后转行等等都是未来的出路。

对于剩余的小房企来说，新型城镇化或能拯救其于“水火”。由于房地产有很强的地域性，抓住城镇化建设的机遇，或可延续一时。但更重要的是，要能成为具有特色、专注的房企，不必求大，但要有核心竞争力，能够获得高利润。同时，要能与大品牌在细分市场进行错位竞争，在大房企提供高端大气标准化的产品时，能够提供个性化、高度定制的区域性服务。

要做到这些，对小房企的要求比大房企还要高。到底如何能做到，还要看小房企是否愿意下大力气去琢磨、研究和把脉当地市场。但无论怎样，能够这样幸存下来的小房企，还将是少数。小型企业告别房地产的趋势已经基本确立。